中建微城市建设模式的新探索——中建新塘塘沽湾项目实践

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1.摘要及关键词

摘要:根据过去十年城镇化速度估算,我国要从2015年底56.1%的城镇化率水平上升到发达国家的75%左右,还需要10年左右的时间。而在此过程中,预计将有近100万亿元的政府预算外资金投入,改善数亿人口的生活环境,并带动更为广阔的第三产业。中国建筑积极参与其中,充分利用自身在规划、设计、建造、投融资、运营等领域的综合优势,成立专业投资平台中建方程投资发展有限公司(以下简称中建方程),进行新城综合开发业务的探索和实践,积极履行央企社会责任,服务国家发展战略。

本文从中建方程旗下中建新塘(天津)投资发展有限公司(以下简称中建新塘)承担的天津滨海新区南部新城项目投资建设的实践出发,通过回顾——总结——提炼的方法,对项目建设过程、运作模式进行了全面剖析和深入总结;同时结合中建股份以及中建方程的“十三五”规划,提出中国建筑参与新型城镇化建设应以全产业链开发为核心模式,以中建微城市为核心业务品牌。并且结合“创新、协调、绿色、开放、共享”五大发展理念对全产业链开发模式的优势以及以中建微城市为业务品牌的可行性进行了分析论证,总结了实践成果。在此基础上,本文也提出了复制和推广全产业链开发模式和中建微城市业务品牌存在的诸如内部产业整合、外部资源聚集、示范项目打造和业务绩效考核等方面的问题。

关键词:微城市 全产业链开发模式  社会责任实践

2.背景

推进国家城镇化建设,是解决农业、农村、农民问题的重要途径,是推动区域协调发展的有力支撑,是扩大内需和促进产业升级的重要抓手,对全面建成小康社会、加快推进社会主义现代化具有重大现实意义和深远历史意义。改革开放以来,我国城镇化建设取得了显著成效。截至2015年底,我国城镇人口已达到7.71亿,城镇化率为56.1%,已达到中等发达国家水平。根据发达国家的经验,城镇人口比例在达到75%左右时才趋于稳定。根据过去十年我国城镇化速度估算,实现这一目标预计还需要10年左右的时间。按照国务院发展研究中心的测算,这一过程中预计将有近100万亿元的政府预算外资金投入,改善数亿人口的生活环境,并带动更为广阔的第三产业。这为中国建筑在城镇化建设领域的发展提供了巨大的机遇。

另一方面,在城镇化快速发展过程中,也存在着一些突出的矛盾和问题,如:市民化进程滞后;土地城镇化快于人口城镇化;城镇空间分布和规模结构不合理;城市管理服务水平不高、自然历史文化遗产保护不力等。因此,《国家新型城镇化规划(2014—2020年)》提出要全面提升城镇化质量,走以人为核心、城乡融合、产城融合的新型城镇化道路。这也要求,中国建筑参与城镇化建设,必须符合国家政策方向,承担央企的社会责任,确保新型城镇化满足城市现代化功能、宜人宜居、保护地域文化传承等多层面要求,并通过理论和实践结合进行模式创新。

3.责任行动

为了解决我国城镇化发展中出现的问题,更好地推进新型城镇化进程,践行央企社会责任,塘沽湾项目在建设中,充分发挥自身优势,以引领时代发展,引领产业创新和引领生活方式的宏观视野,拓展了新型城镇化建设的思路。这一思路可以简单概括如下:通过地方政府对建设和经营城市的部分功能的让渡和授权,整合内外部资源;市场化、联动化和系统化开发运营土地三级市场,建设一个功能完善的微型城市(以下简称“微城市”);并最终向地方政府完成系统交钥匙工程,使地方政府、企业和城乡居民在城镇化过程中,享受成果,实现多赢。

3.1政企合作,授权经营

推进新型城镇化进程离不开各级政府的参与和指导。在推进城镇化的进程中,政府与市场之间的关系可以相互补充、相互支撑。中建新塘与天津滨海新区政府的政企合作模式,可以形象地比喻为“政府导航、企业运营”,力图实现“政府提要求,企业交钥匙;政府定清单,企业自主经营”的政企合作局面。

在良好合作的基础上,中建新塘获得了滨海新区对于土地一级市场的开发权限。在项目实施过程中,滨海新区政府授权中建新塘公司在项目区域开展土地整理,在规定的合作年限内,滨海新区政府负责对项目详规等进行评审和审批;中建新塘在政府提供清单的前提下,自主决定城区的开发项目和开发节奏,负责城区整体的规划、设计、建设和运营,具有较大的经营自主权。

在滨海新区给予中建新塘充分授权的基础上,中建新塘能够充分发挥“中国建筑”在规划、融投资、建造、地产开发等方面的内在优势,实现了全产业链和价值链的扩展,以及开发、建设、运营的一体化,推动中建微城市。

3.2以人为本,和谐共生

在国家大力提倡和支持的示范镇和特色镇基础上,中建微城市采用符合未来发展趋势的设计和规划,打造生态城市、海绵城市和智慧社区;利用临近海河及拥有大面积耕地等地形地貌的地理优势,打造居民可以直接“亲水”和“亲农”的田园都市;通过管家式管理和熟人社会,为不断进入的新居民提供一个健康文明、积极向上而又有利于个性发展的美好家园。

在项目实施过程中,中建新塘坚持民生大局,积极稳妥开展工作,让当地农民分享城镇化的“红利”。广大农民身份实现了向“市民”的转变,享受到了优惠的安置政策。符合安置条件的农民,人均无偿得到45平方米安置住房;安置住房面积分为45、90、135平方米,满足了不同家庭的实际需求;安置房选址充分考虑居民需求,位于项目规划的核心区域,方便了未来的工作和生活,目前,一期安置房已交付还迁居民。农民的土地被征收后,可以灵活选择“实物安置”“拆一补一”“货币补偿”等方式接受补偿,地上附着物和青苗所有者还能享受可观的补偿费。除了给予被拆迁农民政策规定的土地补偿款、安置补助费等之外,为帮助他们实现平稳过渡,对于表现积极的被拆迁农民可享受搬家费、奖励费、过渡补偿费等。

按照政策要求的标准,为被拆迁农民缴纳了养老、医疗等社会保险,和城市市民一样实现了老有所养,应保尽保。对于有就业需求的居民,中建新塘会同新城镇政府有关部门开展了免费就业技能培训。塘沽湾项目积极利用内外部资源为区域引入教育资源、科研资源、医疗资源、产业资源及初始人口,丰富公共资源和服务,为当地村民提供更多的就业机会,成为带动项目区稳定繁荣的新引擎,逐步实现了启动区熟化,使广大农民共享城市文明。

2013 年11 月25 日,天津市政府以《天津市人民政府关于滨海新区塘沽新塘组团胡家园示范区开展二期项目建设和塘沽新城镇申请纳入示范小城镇建设试点的请示》(津政函〔2013〕123 号)批复新塘组团和新城镇项目为第五批示范小城镇试点。2014年3月17日,示范小城镇的可行性研究获得天津市发改委批复,示范小城镇建设正式启动。

3.3创新理念,打造特色

通过不懈探索和创新实践,中建新塘打造的新型城市发展理念不断创新,日渐清晰,即创新城镇化建设思路,把“建房”、“建城”、“建社会”三种形态有机地结合在一起;建设一个田园、智慧与舒适的微型城市,形成一个人与自然、人与社会、人与自我相互协调的综合系统;实现居民、环境及社区的和谐共生,为了实现上述愿景,中建新塘进行了持续不断的努力。

自规划设计开始,塘沽湾项目始终秉持着低碳、绿色、生态、发展的理念。目前,该项目已经获批成为“国家低碳生态城市项目”,列入国家节能减排财政政策综合示范项目。为了避免城市发展中的雨水排灌和利用难题以及由此带来的城市内涝等问题,中建新塘与清华大学、土人设计公司等共同建设“海绵城市试点”,通过构建开放空间系统,解决收集雨水、缓解盐碱化与城市内涝问题;构建自然水净化系统,减轻水体污染,重塑亲水界面;精心打造标志性及功能性景观,塑造空间,吸引市民,使绿地真正可赏可游。

微城市中存有较大面积的农田,可以让入住居民和周边市民近距离体验自然生态,感受农耕文化,同时也使居民方便采购和食用来自微城市自己生产的绿色有机农产品。目前,中建微城市项目规划的农业示范带占地5.5平方公里。中建分享收获有机农业实验基地已种植数十种有机果蔬,既为当地居民提供就业岗位,也为居民亲近自然,感受现代农耕文明提供空间和载体。

智慧微城市是中建新塘打造的基于物联天下的“新一代社区”模式。居民碎片化的需求和社会碎片化的供给在社区平台收集、整合,通过线上线下的融合服务,利用互联网+和大数据系统,将海量的信息、产品、服务按照居民的需求,推送到每一个家庭,让居民享受更安全、便捷、通畅、健康、智能、幸福的智慧生活。

4.履责成效

塘沽湾项目在微城市建设理念的指引下,在五年的实施周期内,对滨海新区新城镇原有的破旧落后的农村进行了全面的改造和建设。2013年,项目区策划定位及控规调整完成,将塘沽湾项目定位为低密度的宜居性城市,为实践微城市建设理念提供规划支持。2014年,首批商品房标准的农民安置用房开工建设,并于今年实现竣工交房;项目区市政道路及配套工程开工建设,目前已完成8公里道路建设,区域路网初具规模;项目区首个配套公建—社区文化中心项目竣工,将成为项目区内居民娱乐休闲的好去处。从2015年起,塘沽湾项目将工作中心转移到产业、教育资源导入,积极接洽系统内外优质的产业资源,丰富项目区功能,为居民提供优质生活资源。目前,已先后将塘沽上海道九年一贯制学校、北京蓝天幼儿园等优秀教育资源、清华大学“本来农场”等农业资源引入项目区。

5.结语

在天津市城镇化建设的进程中,中建企业积极参与,在政企合作、土地开发、城市建设、社区管理等方面进行了有益的探索。这种新的模式可以看作是示范小城镇的重要创新和推进;具有可复制、可推广、可持续的特征;不仅为地方进一步推动城镇化水平,提升城镇化质量提供了有力支撑,也为中国建筑在新型城镇化过程中,更好的承担央企责任、为国为民做好服务提供了重要的经验与启示。

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