中建三局壹品投资公司:聚力收并购,在行业洗牌中抢占发展先机

发布日期:2022-11-23 【字体:打印

  近两年来,“三道红线”等金融监管及供地“两集中”政策的实施,导致地产行业加速洗牌。许多房企在调控政策下面临生存困境,为回笼资金而积极转让优质项目,地产收并购市场迎来新的机遇。中建三局壹品投资公司在地产新一轮行业洗牌中抢占发展机遇,积极稳妥推进地产收并购业务,成功收购6个项目公司,总开发面积超400万平米。

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图为由中建壹品投资公司开发的御湖壹号项目

  一、充分论证研究,降低地产收并购潜在风险

  地产收并购涉及金额较大、牵涉主体众多、内部法律关系复杂,在一定程度上,收并购方需承担较高风险。在收并购开展前,要充分考虑并购标的经营状况与公司发展战略的匹配性,详尽开展尽职调查,有效识别各类风险。组建投资、法务、财务、商务等和第三方谈判协作人员组成的多元化团队,打通专业壁垒,提升综合研判能力。在实施过程中,科学设计交易模式,充分运用合同手段,合理控制收购价、明晰关键条款等尽可能将风险降低在可控范围内,为交易安全提供保障。中建·南湖壹号项目是中建三局首个收并购的城中村改造项目。在前期,精研武汉城中村改造政策,通过尽职调查对地块开发价值和风险情况进行全面分析。在锁定土地交易对价的前提下,通过细化支付节点、割弃商业地块等方式,严控开发风险,最终将并购风险降到最低,项目开发获得成功。项目整体销售价较可研拿地阶段提高了近1000元/平米的溢价,取得了良好效益。

  二、匹配多元化融资方式,提高地产收并购成功率

  在地产项目收并购中,传统融资模式耗时长、出表难,融资规模有限,且大量占用企业授信资源和自有资金,往往导致项目难以落地。创新融资方式成为收并购成功的关键所在。2017年底,我局成功斩获外区首个地产收购项目—中建·御湖壹号。由于该项目债权债务关系复杂,为解决融资难题,项目团队尝试以“债务重组”+“股权合作”的方式进行融资,由非银行金融机构(股权占比90%)与公司(股权占比10%)合作组建平台公司,金融机构向平台公司发放委托贷款,专项清偿项目债务和支付股权对价,实现小资金撬动大项目。因此收并购过程中,要积极拓展融资渠道,对接外部金融机构,结合项目开发周期特点,搭配不同的融资方式和融资工具,分散并购融资及财务风险,确保现金流安全,从而为地产业务的收并购拓展提供坚实的资金保障。

  三、选择适配的收并购模式,有效保障企业经济效益

  地产收并购主要分为股权并购和资产并购2种模式。针对项目公司股权结构清晰、债权债务明确的,可选择股权并购模式,以更好降低转让阶段的税负,同时简化项目开发手续变更。对于项目公司涉及项目较多、债务情况较为复杂的,可采用资产包并购模式,有利于隔离项目公司其它或有负债与义务,实现更高的性价比。近年来,公司已实施的6个项目均采用股权并购模式实施。通过购入被收购方股权的方式,实现对被收购企业的实际控制,从而取得地产项目开发权。相对资产并购,股权并购模式下税负更轻,收购方免征契税,办理手续相对简单,且周期短,可实现资金快速回流。对于原始成本较低的项目,股权转让是优先选项。但由于其溢价部分无法税前扣除,故应提前进行税务筹划。而如果项目公司存在股权限制无法转让、多个子公司或地块且无法剥离、债务情况复杂等情况,则可选用资产并购的方式,实现经济效益最佳。(素材来源:中建三局)